Dasar Hukum Perhitungan PBB
Perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) diatur dalam Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 sebagaimana telah diubah dengan UU Nomor 12 Tahun 1994. Untuk PBB Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2), setelah didesentralisasikan ke daerah, ketentuan tarif dan perhitungan mengikuti Peraturan Daerah masing-masing kabupaten/kota.
Istilah Penting dalam Perhitungan PBB
| Singkatan | Kepanjangan | Penjelasan |
|---|---|---|
| NJOP | Nilai Jual Objek Pajak | Harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar |
| NJOPTKP | NJOP Tidak Kena Pajak | Batas nilai objek pajak yang tidak dikenakan pajak (bervariasi per daerah, min. Rp 10 juta) |
| NJOP Kena Pajak | — | NJOP dikurangi NJOPTKP |
| NJKP | Nilai Jual Kena Pajak | Persentase tertentu dari NJOP Kena Pajak (20% atau 40%) |
| Tarif PBB | — | 0,5% dari NJKP (untuk PBB Sektor P dan P3) |
Rumus Menghitung PBB (Sektor P3 / Pemerintah Pusat)
Untuk PBB yang masih dikelola pemerintah pusat (sektor perkebunan, perhutanan, pertambangan):
PBB = 0,5% × NJKP
Di mana: NJKP = 20% atau 40% × (NJOP – NJOPTKP)
- NJKP 20% berlaku jika NJOP di bawah Rp 1 miliar
- NJKP 40% berlaku jika NJOP Rp 1 miliar ke atas
Rumus Menghitung PBB-P2 (Daerah)
Untuk PBB Perdesaan dan Perkotaan yang dikelola pemerintah daerah, umumnya menggunakan tarif langsung:
PBB-P2 = Tarif Daerah × (NJOP – NJOPTKP)
Tarif maksimal PBB-P2 yang diizinkan adalah 0,3% dari NJOP Kena Pajak, namun daerah dapat menetapkan tarif yang lebih rendah.
Simulasi Perhitungan PBB
Contoh 1: Rumah di Kawasan Perkotaan
- NJOP Tanah: Rp 800.000.000
- NJOP Bangunan: Rp 300.000.000
- Total NJOP: Rp 1.100.000.000
- NJOPTKP: Rp 10.000.000
- NJOP Kena Pajak: Rp 1.090.000.000
- NJKP (40%): Rp 436.000.000
- PBB = 0,5% × Rp 436.000.000 = Rp 2.180.000
Contoh 2: Rumah Sederhana (NJOP di Bawah Rp 1 Miliar)
- NJOP Tanah: Rp 250.000.000
- NJOP Bangunan: Rp 150.000.000
- Total NJOP: Rp 400.000.000
- NJOPTKP: Rp 10.000.000
- NJOP Kena Pajak: Rp 390.000.000
- NJKP (20%): Rp 78.000.000
- PBB = 0,5% × Rp 78.000.000 = Rp 390.000
Faktor yang Mempengaruhi Besaran PBB
- Lokasi properti — NJOP di pusat kota jauh lebih tinggi dari pinggiran
- Luas tanah dan bangunan — semakin luas, semakin tinggi NJOP
- Kelas bangunan — ditentukan berdasarkan material dan konstruksi
- Kebijakan daerah — tarif dan NJOPTKP berbeda tiap daerah
Cara Mengetahui NJOP Properti Anda
NJOP properti Anda tertera langsung pada Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB yang diterbitkan setiap tahun. Jika belum menerima SPPT, Anda dapat meminta informasi NJOP di:
- Kantor kelurahan/desa setempat
- Kantor Badan Pendapatan Daerah (Bapenda)
- Portal pajak daerah online (jika tersedia)