Apa Itu BPHTB?

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Pajak ini wajib dibayar oleh pihak yang memperoleh hak — baik pembeli, penerima hibah, penerima warisan, maupun pihak lain yang mendapatkan hak atas properti.

Sejak berlakunya Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, BPHTB telah dialihkan dari pajak pusat menjadi pajak daerah kabupaten/kota.

Kapan BPHTB Dikenakan?

BPHTB dikenakan pada berbagai jenis perolehan hak, antara lain:

  • Jual beli tanah dan/atau bangunan
  • Tukar menukar properti
  • Hibah (pemberian) properti
  • Hibah wasiat dan warisan
  • Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya
  • Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan
  • Penunjukan pembeli dalam lelang

Tarif BPHTB

Berdasarkan ketentuan yang berlaku, tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi sebesar 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP). Namun, setiap pemerintah daerah berwenang menetapkan tarif tersendiri yang tidak melebihi batas maksimal tersebut.

Cara Menghitung BPHTB

Rumus dasar penghitungan BPHTB adalah:

BPHTB = Tarif × (NPOP - NPOPTKP)

Istilah Keterangan
NPOP Nilai Perolehan Objek Pajak (harga transaksi atau NJOP, mana yang lebih tinggi)
NPOPTKP Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (batas bebas pajak, ditentukan daerah)
NPOPKP NPOP dikurangi NPOPTKP
Tarif Umumnya 5%, cek tarif daerah setempat

Contoh Perhitungan

Misalnya, Anda membeli rumah seharga Rp 500.000.000 di suatu daerah dengan NPOPTKP sebesar Rp 60.000.000 dan tarif 5%:

  • NPOPKP = Rp 500.000.000 – Rp 60.000.000 = Rp 440.000.000
  • BPHTB = 5% × Rp 440.000.000 = Rp 22.000.000

Prosedur Pembayaran BPHTB

  1. Hitung besaran BPHTB berdasarkan nilai transaksi dan ketentuan daerah setempat
  2. Isi formulir Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) BPHTB yang tersedia di kantor Bapenda atau diunduh dari portal daerah
  3. Bayar ke bank yang ditunjuk atau melalui kanal pembayaran online daerah
  4. Validasi SSPD BPHTB ke kantor Bapenda setempat dengan melampirkan:
    • Fotokopi KTP pembeli dan penjual
    • Fotokopi SPPT PBB terakhir
    • Salinan akta/perjanjian jual beli
    • Bukti pembayaran BPHTB
  5. Terima SSPD yang telah divalidasi sebagai syarat penandatanganan akta di notaris/PPAT

Penting Diketahui

  • BPHTB wajib dibayar sebelum penandatanganan akta di hadapan PPAT/Notaris
  • Notaris/PPAT dilarang membuat akta jika BPHTB belum dilunasi
  • Besaran NPOPTKP berbeda-beda tiap daerah — selalu cek ke Bapenda setempat
  • Untuk warisan, NPOPTKP biasanya lebih tinggi dibanding jual beli